Vào ngày 21 tháng 10 năm 2024, Chính phủ Victoria đã công bố một chương trình miễn giảm thuế chuyển nhượng đất (thuế trước bạ) tạm thời mới cho bất động sản mua trên bản vẽ. Đạo luật Sửa đổi Thuế (Nhiều Nhà hơn) 2024, quy định về chương trình miễn giảm này, đã nhận được Sự chấp thuận của Hoàng gia vào ngày 19 tháng 11 năm 2024.

Chương trình miễn giảm mới sẽ áp dụng cho việc mua các căn nhà (bao gồm căn hộ và nhà phố) trên bản vẽ trong các dự án phân lô theo tầng (strata subdivisions) có tài sản chung, trong đó hợp đồng được ký kết vào hoặc sau ngày 21 tháng 10 năm 2024 và trước ngày 21 tháng 10 năm 2025.

Chương trình miễn giảm này sẽ mang lại lợi ích cho những người không đủ điều kiện tham gia chương trình miễn giảm hiện có cho bất động sản mua trên bản vẽ, chương trình này vẫn tiếp tục được áp dụng.

Chương trình miễn giảm hoạt động như thế nào?

Một chương trình miễn giảm mới cho bất động sản mua trên bản vẽ đối với việc mua nhà ở trong dự án phân lô theo tầng sẽ áp dụng cho các hợp đồng được ký kết vào hoặc sau ngày 21 tháng 10 năm 2024 và trước ngày 21 tháng 10 năm 2025.

Chương trình miễn giảm mới sẽ áp dụng cho tất cả các giao dịch mua bất động sản trên bản vẽ và sẽ cho phép người mua khấu trừ chi phí xây dựng phát sinh vào hoặc sau ngày ký hợp đồng khi xác định giá trị chịu thuế (dutiable value) của tài sản người mua.

Chương trình miễn giảm này sẽ áp dụng cho tất cả người mua, bao gồm nhà đầu tư, công ty và quỹ ủy thác, nghĩa là sẽ không yêu cầu phải đủ điều kiện tham gia chương trình miễn giảm thuế trước bạ cho nơi ở chính (principal place of residence duty concession) hoặc chương trình miễn/giảm thuế trước bạ cho người mua nhà lần đầu (first home buyer duty exemption or concession).

Chương trình miễn giảm hiện có cho bất động sản mua trên bản vẽ dành cho người sở hữu để ở và người mua nhà lần đầu sẽ tiếp tục được áp dụng.

Không có ngưỡng giá trị tối đa cho chương trình miễn giảm này. Chương trình áp dụng cho căn hộ, đơn vị và nhà phố có bất kỳ giá trị nào.

Tôi có đủ điều kiện không?

Để đủ điều kiện, tài sản phải là một lô trong dự án phân lô theo tầng có tài sản chung, chẳng hạn như đường lái xe chung.

Chương trình miễn giảm này không áp dụng cho các gói nhà và đất (house-and-land packages) không thuộc dự án phân lô theo tầng có tài sản chung.

Thời điểm áp dụng chương trình miễn giảm

Việc đủ điều kiện dựa trên ngày ký hợp đồng mua bán, bất kể việc thanh toán diễn ra trước hay sau khi kết thúc khoảng thời gian 12 tháng mà chương trình miễn giảm áp dụng.

Các hợp đồng được ký trước ngày bắt đầu áp dụng chương trình miễn giảm này, nhưng được thanh toán trong khoảng thời gian 12 tháng, sẽ không đủ điều kiện.

Phụ phí đối với người mua nước ngoài

Chương trình miễn giảm này không áp dụng cho phụ phí đối với người mua nước ngoài (FPAD) vì phụ phí này được tính dựa trên giá trị chịu thuế của tài sản trước khi áp dụng bất kỳ chương trình miễn giảm nào cho bất động sản mua trên bản vẽ. Chương trình miễn giảm cho bất động sản mua trên bản vẽ sẽ chỉ áp dụng cho nghĩa vụ thuế chuyển nhượng đất nói chung.

Cách tính chương trình miễn giảm

Cách tính thuế theo chương trình miễn giảm mới cho bất động sản mua trên bản vẽ sẽ hoạt động tương tự như chương trình miễn giảm hiện có.

Khi chương trình miễn giảm mới cho bất động sản mua trên bản vẽ được áp dụng, người mua sẽ có thể khấu trừ chi phí xây dựng phát sinh vào hoặc sau ngày ký hợp đồng khỏi giá trị chịu thuế của tài sản. Thuế chuyển nhượng đất sau đó sẽ được tính dựa trên giá trị đã giảm này. Các chương trình miễn giảm khác cũng có thể áp dụng dựa trên giá trị đã giảm này.

Ví dụ

Michelle ký hợp đồng mua một căn hộ trên bản vẽ với giá 1 triệu đô la vào ngày 1 tháng 12 năm 2024, trước khi bất kỳ công việc xây dựng nào bắt đầu. Người bán thông báo cho Michelle rằng 400.000 đô la trong giá hợp đồng sẽ được chi cho việc xây dựng căn hộ của cô ấy. Michelle dự định cho thuê căn hộ của mình sau khi hoàn thành xây dựng.

Michelle có thể khấu trừ chi phí xây dựng khi tính toán giá trị chịu thuế của tài sản, dẫn đến giá trị chịu thuế giảm xuống còn 600.000 đô la (1 triệu đô la − 400.000 đô la).

Nếu tại thời điểm ký hợp đồng, việc xây dựng đã hoàn thành 50%, thì chi phí xây dựng có thể khấu trừ là 200.000 đô la (400.000 đô la × 50%) và giá trị chịu thuế sẽ là 800.000 đô la (1 triệu đô la − 200.000 đô la).

Michelle cũng là người mua nước ngoài, do đó phải trả FPAD cho giao dịch này. FPAD sẽ được tính dựa trên giá mua 1 triệu đô la.

Các câu hỏi thường gặp

Điều gì xảy ra nếu tôi thanh toán giao dịch sau khi kết thúc khoảng thời gian đủ điều kiện nhận chương trình miễn giảm?

Việc đủ điều kiện nhận chương trình miễn giảm cho bất động sản mua trên bản vẽ được xác định dựa trên ngày bạn ký hợp đồng. Miễn là bạn ký hợp đồng trong thời gian đủ điều kiện, tức là vào hoặc sau ngày 21 tháng 10 năm 2024 trong khoảng thời gian 12 tháng, bạn sẽ đủ điều kiện nhận chương trình miễn giảm cho bất động sản mua trên bản vẽ bất kể khi nào bạn thanh toán giao dịch.

Tôi đã ký hợp đồng trước ngày 21 tháng 10 năm 2024 nhưng giao dịch vẫn chưa được thanh toán. Tôi có đủ điều kiện nhận chương trình miễn giảm này không?

Không, nếu bạn đã ký hợp đồng trước ngày 21 tháng 10 năm 2024, bạn không đủ điều kiện nhận chương trình miễn giảm này.

Điều gì xảy ra nếu tôi ký hợp đồng và nó được thanh toán trước khi chương trình miễn giảm được lập thành luật?

Trong trường hợp hiếm hoi một hợp đồng mua bất động sản trên bản vẽ được ký kết vào hoặc sau ngày 21 tháng 10 năm 2024 được thanh toán trước khi chương trình miễn giảm được lập thành luật, người mua sẽ cần thanh toán thuế trước bạ và có thể nộp đơn xin hoàn lại tiền khi biện pháp này trở thành luật.

Cách nộp đơn xin chương trình miễn giảm tạm thời cho bất động sản mua trên bản vẽ

Thông thường, người đại diện chuyển nhượng (conveyancer), luật sư, tổ chức tài chính hoặc đại diện của họ sẽ nộp đơn xin chương trình miễn giảm thông qua Duties Online và hoàn thành Mẫu Đăng ký Thuế Kỹ thuật số (Digital Duties Form).

Người bán hoặc người chuyển nhượng hoặc đại diện của họ sẽ nhập tỷ lệ phần trăm công việc xây dựng hoặc cải tạo đã hoàn thành sau ngày ký hợp đồng và các chi tiết khác cần thiết vào Mẫu Đăng ký Thuế Kỹ thuật số, mẫu này sẽ tự động tính toán mức miễn giảm. Người đại diện của bạn sẽ hoàn thành phần của bạn trong Mẫu Đăng ký Thuế Kỹ thuật số để yêu cầu chương trình miễn giảm.

Lần sửa đổi cuối cùng: 14 tháng 5 năm 2025

Nguồn gốc: https://www.sro.vic.gov.au/land-transfer-duty/temporary-plan-duty-concession

Nhận thông tin Bất Động sản Úc miễn phí?