Giải Mã Gánh Nặng Thuế: Các Loại Thuế và Phí Cho Người Nước Ngoài Khi Bán Bất Động Sản Úc

Sau một thời gian sở hữu, việc bán bất động sản tại Úc là một quyết định tài chính quan trọng đối với người nước ngoài. Tuy nhiên, tương tự như quá trình mua, việc bán bất động sản cũng đi kèm với các nghĩa vụ thuế và phí cần được hiểu rõ để tối đa hóa lợi nhuận và tuân thủ luật pháp Úc. Bài viết này sẽ làm sáng tỏ các khoản chi phí mà người bán bất động sản là người nước ngoài có thể phải đối mặt.

1. Thuế Lợi Vốn (Capital Gains Tax - CGT):

Đây có lẽ là loại thuế quan trọng nhất cần xem xét khi bán bất động sản ở Úc. Thuế lợi vốn đánh vào khoản lợi nhuận bạn thu được từ việc bán tài sản, tức là sự khác biệt giữa giá bán và giá mua ban đầu (sau khi đã điều chỉnh cho các chi phí liên quan).

• Đối tượng áp dụng: Thuế lợi vốn áp dụng cho cả người dân Úc và người nước ngoài khi bán các tài sản chịu thuế, bao gồm bất động sản.

• Cách tính: Lợi vốn chịu thuế được tính bằng giá bán trừ đi giá vốn (chi phí mua ban đầu cộng với các chi phí cải tạo, nâng cấp đáng kể).

• Mức thuế suất: Đối với cá nhân (bao gồm cả người nước ngoài), lợi vốn chịu thuế sẽ được cộng vào thu nhập chịu thuế hàng năm của bạn và bị đánh thuế theo biểu thuế thu nhập cá nhân hiện hành.

• Giảm trừ 50% cho tài sản nắm giữ trên 12 tháng: Nếu bạn nắm giữ bất động sản hơn 12 tháng trước khi bán, bạn thường được hưởng mức giảm trừ 50% trên khoản lợi vốn chịu thuế. Điều này có nghĩa là chỉ một nửa khoản lợi nhuận của bạn sẽ bị đánh thuế theo thuế suất thu nhập cá nhân.

• Lưu ý đặc biệt cho người nước ngoài:

  • Không được hưởng ngưỡng miễn thuế: Người nước ngoài thường không được hưởng các ngưỡng thu nhập miễn thuế như người dân Úc, do đó toàn bộ khoản lợi vốn chịu thuế (sau khi giảm trừ nếu có) có thể bị đánh thuế.

  • Thuế khấu trừ lợi vốn đối với người cư trú nước ngoài (Capital Gains Withholding Tax - CGT Withholding): Khi một người cư trú nước ngoài bán bất động sản tại Úc có giá trị từ 750.000 AUD trở lên (áp dụng từ ngày 1 tháng 7 năm 2017), người mua có nghĩa vụ khấu trừ một phần giá bán (hiện tại là 12.5%) và nộp khoản tiền này cho Cơ quan Thuế Úc (ATO). Mục đích của việc này là để đảm bảo người bán nước ngoài thực hiện nghĩa vụ thuế lợi vốn của họ. Người bán sau đó sẽ khai thuế thu nhập và thuế lợi vốn vào cuối năm tài chính, và khoản tiền đã khấu trừ sẽ được tính vào khoản thuế phải nộp hoặc được hoàn lại nếu nộp thừa. 

• Xác định tình trạng cư trú: Việc xác định tình trạng cư trú thuế có thể phức tạp. Bạn cần xem xét các yếu tố như thời gian bạn ở Úc, mục đích của việc ở lại và mối liên hệ của bạn với Úc. ATO có các quy tắc cụ thể để xác định tình trạng cư trú thuế.

2. Thuế Hàng Hóa và Dịch Vụ (Goods and Services Tax - GST):

Thông thường, việc bán nhà ở đã qua sử dụng bởi cá nhân (bao gồm cả người nước ngoài) sẽ không chịu GST. Tuy nhiên, GST có thể phát sinh trong một số trường hợp nhất định, ví dụ như:

• Bán bất động sản thương mại: Việc bán bất động sản thương mại có thể chịu GST, và các quy tắc về biên lợi nhuận (margin scheme) có thể áp dụng để tính GST trên phần giá trị gia tăng. 

• Bán bất động sản mới trong một số trường hợp nhất định: Nếu bạn là một nhà phát triển nước ngoài hoặc bán bất động sản mới trong một hoạt động kinh doanh, GST có thể áp dụng.

3. Các Loại Phí Liên Quan Đến Việc Bán:

Ngoài các loại thuế, người bán bất động sản nước ngoài cũng cần dự trù các khoản phí sau:

• Phí đại lý bất động sản (Real Estate Agent Fees): Đây là khoản phí hoa hồng trả cho đại lý bất động sản để họ giúp bạn bán tài sản. Mức phí thường là một tỷ lệ phần trăm nhất định trên giá bán và khác nhau tùy thuộc vào đại lý và thị trường.

• Chi phí quảng cáo và marketing (Advertising and Marketing Costs): Chi phí để quảng bá bất động sản của bạn trên các kênh khác nhau.

• Phí pháp lý (Legal Fees): Chi phí thuê luật sư hoặc chuyên gia chuyển nhượng (conveyancer) để chuẩn bị hợp đồng bán, xử lý các thủ tục pháp lý liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu.

• Phí chuẩn bị bất động sản (Property Preparation Costs): Chi phí sửa chữa nhỏ, dọn dẹp hoặc trang trí lại bất động sản để tăng tính hấp dẫn đối với người mua.

Lưu ý Quan Trọng:

• Thời điểm bán: Thời điểm bán có thể ảnh hưởng đến nghĩa vụ thuế lợi vốn của bạn, đặc biệt là việc có đủ điều kiện để được giảm trừ 50% hay không.

• Hồ sơ và chứng từ: Việc lưu giữ đầy đủ hồ sơ và chứng từ liên quan đến việc mua và bán bất động sản (ví dụ: hợp đồng mua bán, biên lai chi phí cải tạo) là rất quan trọng để tính toán chính xác lợi vốn chịu thuế và các khoản khấu trừ (nếu có).

• Khai thuế đúng hạn: Người nước ngoài có nghĩa vụ khai thuế thu nhập và thuế lợi vốn tại Úc đối với bất kỳ lợi nhuận nào thu được từ việc bán bất động sản. 

• Hiệp định tránh đánh thuế hai lần (Double Tax Agreements): Úc có hiệp định tránh đánh thuế hai lần với nhiều quốc gia. Hiệp định này có thể quy định cách thức phân chia quyền đánh thuế giữa Úc và quốc gia cư trú của bạn, giúp bạn tránh bị đánh thuế trên cùng một khoản thu nhập ở cả hai nơi. Hãy tìm hiểu xem Úc có hiệp định thuế với quốc gia của bạn hay không.

Lời Khuyên Cho Người Bán Bất Động Sản Nước Ngoài:

• Bắt đầu sớm: Bắt đầu tìm hiểu về các nghĩa vụ thuế và phí liên quan đến việc bán bất động sản từ sớm để có kế hoạch tài chính tốt nhất.

• Tìm kiếm sự tư vấn chuyên nghiệp: Tham khảo ý kiến của luật sư chuyên về bất động sản, kế toán thuế có kinh nghiệm làm việc với người nước ngoài. Họ có thể cung cấp lời khuyên cụ thể dựa trên tình huống cá nhân của bạn và giúp bạn tối ưu hóa nghĩa vụ thuế.

• Hiểu rõ về CGT Withholding: Nắm rõ quy trình và tác động của việc khấu trừ thuế lợi vốn đối với người cư trú nước ngoài.

• Xem xét tác động của hiệp định thuế: Tìm hiểu về hiệp định tránh đánh thuế hai lần giữa Úc và quốc gia của bạn để giảm thiểu gánh nặng thuế.

Kết luận:

Việc bán bất động sản ở Úc đối với người nước ngoài đòi hỏi sự hiểu biết thấu đáo về các loại thuế và phí liên quan, đặc biệt là thuế lợi vốn và các quy định đặc biệt áp dụng cho người không cư trú. Việc chủ động tìm hiểu thông tin, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và tìm kiếm sự tư vấn chuyên nghiệp sẽ giúp bạn tự tin hơn trong quá trình bán và đảm bảo tuân thủ luật pháp Úc, đồng thời tối đa hóa lợi nhuận từ khoản đầu tư của mình.

Nhận thông tin Bất Động sản Úc miễn phí?